Базовые правила
Семейный кодекс диктует следующие принципы принадлежности имущества супружеской пары:
Ценности, которыми супруги обзавелись до свадьбы, – личная собственность каждого.
Всё, приобретенное мужем и женой в браке, – это совместно нажитое, то есть общее имущество (за некоторыми исключениями). Причём неважно, на чью зарплату оно покупалось и на чьё имя оформлено.
Раздел общего имущества возможен 2 способами:
-
мирным путём, когда супруги заключают соглашение и распределяют между собой ценности по собственному усмотрению;
-
в судебном порядке.
Суд обычно делит совместно нажитое хозяйство поровну, хотя в отдельных случаях отступает от равенства долей.
Совместные долги супругов тоже делятся – пропорционально долям в имуществе. Причём общим считается даже долговое обязательство, оформленное на одного человека, но потраченное на благо семьи.
То есть ипотечная квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены, но и оплачивать кредит супруги обязаны вместе. Это справедливо, даже если по кредитному договору заёмщиком выступает один супруг: второй автоматически становится созаёмщиком. Более того, банки, как правило, подстраховываются и требуют письменного согласия другого супруга при выдаче ипотечного кредита.
Созаёмщики отвечают перед банком солидарно. Это значит, что нет «главного» и «второстепенного» плательщика. Кредитор вправе требовать погашения долга с любого солидарного должника или с обоих одновременно независимо от того, кто фактически пользуется ипотечной квартирой (статья 323 ГК РФ).
Но если весь кредит выплатит один человек, он вправе требовать от второго компенсации половины понесённых расходов (ст. 325 ГК РФ). Как быстро он сможет вернуть потраченные деньги – зависит от финансовой состоятельности второго должника.
Это объясняет, почему банки настаивают на привлечении созаёмщика, выдавая кредит: это повышает шансы на получение выплат. А для супругов ситуация, напротив, становится неудобной при разводе: как бы они ни решили распорядиться ипотечным жильём, перед банком продолжают отвечать оба.
Обо всех способах раздела ипотечной квартиры при разводе – рассказываем в отдельном материале. А здесь сосредоточимся на случае, когда супруги «полюбовно» договорились, что жильё и кредит переходят к одному человеку. Соответственно перед парой стоит задача вывода из договора с банком второго заёмщика.
Обязательно ли выводить созаёмщика из ипотеки
Часто на практике случается так: при разводе пара договаривается, кто будет жить в ипотечной квартире и платить за неё, а второй бывший супруг просто «самоустраняется», официально его вывод не закрепляется.
Никто не запрещает мужчине и женщине так поступить, но важно учитывать риски, возникающие у каждого:
Супруг, не имеющий отношения к ипотеке и жилплощади, для банка остаётся созаёмщиком. Если основной заёмщик потеряет работу, заболеет или по любым другим причинам перестанет выплачивать долг, кредитор вправе взыскивать долг со второго должника.
Тот, кто выплатит ипотеку в одиночку, вправе в регрессном порядке требовать от созаёмщика компенсации половины затрат.
Экс-супруг, который выселился из ипотечной квартиры, позднее может потребовать раздела жилплощади.
Разумеется, у этих возможностей есть срок исковой давности. Например, претендовать на судебный раздел истец вправе в течение 3 лет с момента, когда узнал о нарушении своих прав. Но от этого не легче: у обоих супругов сохраняется длительная неопределённость, связанная с материальным положением и настроем «бывшего».
Поэтому оптимальный вариант – достигнуть договорённости по судьбе ипотеки и оформить её на бумаге. Однако есть одно «но»…
Порядок вывода созаёмщика из ипотеки
Ключевое значение в развитии событий имеет позиция банка, выдавшего ипотеку. Ведь для него вывод созаёмщика влечёт снижение шансов на возврат кредитных средств, если оставшийся должник прекратит выплаты.
Пример.
Муж и жена в момент оформления ипотеки оба работали и получали зарплату. Это снижало риски банка: если не сможет платить один, можно направить требование второму. Теперь супруги договорились о выведении из договора жены, чтобы по кредиту отвечал только муж. Если он станет неплательщиком, у банка останется один способ взыскания – изъятие недвижимости. Это далеко не самый удобный сценарий для кредиторов.
С учётом сказанного порядок действий супругов должен быть следующим:
Подготовка проекта соглашения о разделе
Этот документ потребуется как для супругов, чтобы зафиксировать договорённости, так и для банка. Ему соглашение необходимо как подтверждение изменения режима собственности на ипотечную квартиру.
В соглашении должно быть прописано, что один супруг отказывается от прав на жильё, полностью передавая их «бывшему» вместе с обязательствами по погашению остатка кредита.
В документ также можно включить дополнительные условия:
Если до развода пара выплатила часть займа, очевидно, источником средств являлись совместные деньги. Значит, супруг, которому жильё достанется целиком, обязан вернуть второму половину таких расходов в виде компенсации. Сумму и порядок её оплаты и нужно зафиксировать в соглашении.
То же касается общих денег, вложенных в ремонт и обустройство недвижимости.
Обращаем внимание, что по ст. 34 СК РФ совместно нажитым имуществом пары являются трудовые и предпринимательские доходы каждого супруга. Например, если мужчина работал, а женщина следила за хозяйством, его зарплата, пущенная на оплату ипотеки, всё равно считается общей. По крайней мере, по такой логике имущество делил бы суд, хотя супруги могут соглашением изменить положение вещей.
Подготовка пакета документации для банка
Каждый кредитор устанавливает свой набор и формы документов, необходимых в подобной ситуации, поэтому рекомендуется уточнить список у ипотечного менеджера.
Тем не менее, базовый перечень примерно одинаков во всех банках:
-
заявления от созаёмщиков;
-
анкета заёмщика, который останется единственным;
-
паспорта;
-
свидетельство о разводе;
-
кредитный договор;
-
правоустанавливающие документы на жильё;
-
документы, подтверждающие стабильность и платёжеспособность остающегося заёмщика: справки о доходах, копия трудовой книжки и т.п.;
-
проект соглашения о разделе (вместо него в альтернативном сценарии предоставляется решение суда, если супруги делили имущество в судебном порядке).
Подача документов и ожидание решения
Собранный комплект материалов направляется в банк с просьбой принять решение об изменении состава заёмщиков. В среднем кредитные организации берут месяц на изучение ситуации. По итогам рассмотрения заявки банк может вынести различные вердикты:
Согласовать вывод одного клиента – это вполне реалистичный исход при условии, что оставшийся заёмщик платёжеспособен, учитывая развод супругов и наличие залогового имущества в качестве подстраховки.
Отказать в удовлетворении просьбы, если оставшийся заёмщик покажется кредитору неблагонадёжным.
Изменить условия кредитования, чтобы частично компенсировать риск невозврата.
Потребовать привлечь нового созаёмщика или поручителя.
Оформление новых условий погашения ипотеки
Если кредитная организация согласовала вывод созаёмщика, супругам остаётся всё оформить документально:
Подписать и заверить у нотариуса соглашение о разделе, обратившись к нему с тем же пакетом документов и ответом банка.
Подписать новый кредитный договор или дополнительное соглашение к действующему договору, в соответствии с которым отношения по ипотеке переводятся на одного заёмщика (формат и схему предлагает кредитор).
Зарегистрировать изменения в ЕГРН и оформить новую закладную (если выпускалась).
Эти этапы рекомендуется пройти в плотном взаимодействии с сотрудниками банка, которые помогут решить технические вопросы.
Что делать, если банк отказал
По закону кредитная организация не обязана идти навстречу созаёмщикам и соглашаться на вывод одного. Ведь супруги добровольно взяли кредитные обязательства, а их развод – не повод для банка принимать на себя новые риски.
Тем не менее, можно попробовать оспорить отказ в судебном порядке, хотя суды в подобных ситуациях чаще встают на сторону кредиторов. Чтобы попытка не оказалась бесплодной, сначала стоит проконсультироваться с юристами и заручиться их поддержкой для сопровождения судебной тяжбы.
Если этот путь не приведёт к нужному результату, для кредитной организации бывшие супруги так и останутся созаёмщиками, то есть солидарными должниками. В таком случае им придётся урегулировать отношения между собой. Если квартира и кредит в результате перейдут к одному супругу, но погашать долг по требованию банка в дальнейшем придётся другому, плательщик имеет право взыскать с «бывшего» понесённые затраты (либо долю в недвижимости). Если же оба созаёмщика окажутся не в состоянии выплатить задолженность, ипотечное жильё будет потеряно.
Но есть альтернативные выходы из ситуации, каждый из которых применим при определённых обстоятельствах:
Рефинансирование
Этот способ предполагает обращение в другой банк и оформление в нём нового кредита на одного экс-супруга, с помощью которого гасится старый ипотечный заём. Одновременно подписывается соглашение о разделе, по которому другой супруг отказывается от доли в квартире.
Перспективы применения данного варианта связаны с тем, удастся ли найти кредитора, готового обеспечить заёмные средства на приемлемых условиях. Многое также зависит от того, сможет ли потенциальный заёмщик доказать новому банку свою платёжеспособность.
Досрочное погашение займа
Такой вариант подходит, если большая часть ипотечного кредита уже выплачена и есть свободные деньги на его окончательное закрытие.
После полного взаиморасчёта с банком обременение в виде залога с квартиры снимается, и супруги-совладельцы вправе распорядиться ей по своему усмотрению. По умолчанию она принадлежит обоим в равных долях, но соглашением может быть передана одному человеку.
Продажа ипотечного жилья
Этот способ возможен тоже только при условии одобрения банком-кредитором. Жилплощадь в итоге будет утрачена, но и кредит полностью закрыт, а оставшиеся деньги супруги могут разделить между собой.
Раздел квартиры и долга пополам
Также при условии согласия кредитной организации супруги могут поделить ипотеку и заключить с банком 2 отдельных кредитных договора. В результате каждому отойдёт доля в праве на недвижимость и часть кредита.
Если изначальный план заключался в том, чтобы ипотека полностью осталась на одном заёмщике, этот метод может показаться неподходящим. Но он, по крайней мере, снимает названные выше риски бывших супругов: каждый останется и с квадратными метрами, и с вполне понятными личными обязательствами перед банком.
Ипотека и брачный договор
На этапе развода и раздела имущества заключать брачный договор поздно. Однако для тех пар, которые счастливы в браке и только планируют оформлять ипотеку, этот совет может оказаться актуальным.
Дело в том, что с помощью брачного договора муж и жена имеют право отступить от стандартных правил и разделить между собой совместно нажитое имущество в любых пропорциях. Причём не только уже приобретённое, но и будущее.
Главное, чтобы брачное соглашение не было слишком «несимметричным»: если в результате его заключения один супруг лишится всего и окажется в крайне неблагоприятном материальном положении, он может оспорить договор.
Благодаря этой возможности брачный контракт – это единственный способ сразу при оформлении ипотеки отнести её на одного супруга. Принципиальное условие – согласие банка: в момент подачи заявки на кредит ему нужно будет сообщить о наличии между мужем и женой брачного соглашения. Если кредитор откажет в кредитовании, это не мешает паре обратиться в другую финансовую организацию. И зачастую это лучше, чем решать проблему «задним числом», когда от оформленной ипотеки уже никуда не деться.
Ипотека и дети
Наличие у пары детей концептуально не меняет описанных правил: всё имущество и долги, появившиеся у супругов в браке, включая ипотечную квартиру, принадлежат им и делятся по тем же принципам.
Исключение составляет ситуация, когда жильё было частично оплачено средствами маткапитала. В этом случае пропорциональная доля в праве на недвижимость принадлежит не только родителям, но и детям, так что должна быть поровну разделена между ними. Оставшаяся часть – это собственность супругов, как любое другое совместно нажитое имущество.
Ипотека, оформленная до свадьбы
Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретённое каждым супругом до вступления в брак, – это его личная собственность. То же касается и ипотечного жилья: оно принадлежит первоначальному заёмщику и рассчитываться с банком должен он один.
Однако и здесь не обошлось без исключений: если часть кредита была погашена после заключения брака – то есть общими семейными деньгами – супруг заёмщика вправе претендовать либо на компенсацию, либо на долю в праве на квартиру. Но переоформление кредитного договора всё равно возможно только с согласия банка.
Подводим итог
Раздел имущества – нелёгкий жизненный этап, а в случае с ипотекой он дополнительно усложняется участием банка. Если вам удастся мирно договориться с бывшим супругом и кредитором – это большое везение. Но если вы столкнулись с трудностями и сопротивлением, универсального простого решения нет: многое зависит от конкретных жизненных обстоятельств. Для достижения благоприятного результата предлагаем обратиться к помощи опытных семейных юристов, которые разработают оптимальную правовую стратегию и представят ваши интересы на всех этапах урегулирования ситуации.
