Раздел вне зависимости от положений закона
Независимо от того, как должна быть разделена купленная в ипотеку квартира в соответствии с законом, супруги вправе распорядиться ей по своему усмотрению при наличии взаимного согласия на такой вариант: например, оставить за мужем, поделить пополам, полностью переоформить на жену и др.
Такую договоренность можно оформить 2-мя способами:
Заключить брачный договор. Он может быть подписан в любое время до регистрации брака и в течение семейной жизни. Таким контрактом супруги вправе разделить имущество в любых долях, причём как в момент его заключения, так и в будущем при наступлении определенных событий: например, рождения ребенка или развода.
Исключение: брачный договор, который ставит одного супруга в крайне неблагоприятное положение, может быть оспорен им в судебном порядке.
Подписать соглашение о разделе. Им можно как угодно разделить ранее нажитое имущество – как личное, так и совместное. Как правило, пары заключают такое соглашение при разводе, хотя не возбраняется сделать это и в браке.
А теперь поговорим о случаях, когда супруги не договорились о разделе «полюбовно». Тогда раздел имущества производится в судебном порядке, а представители правосудия применяют при принятии решения нормы, установленные Семейным кодексом.
Немного терминологии
При разборе возможных вариантов раздела ипотечной квартиры мы будем использовать следующие понятия, сформулированные на основании Семейного кодекса:
Личное имущество супруга – имущество, приобретенное им до брака или полученное после свадьбы по безвозмездной сделке: в подарок, в наследство и т.п. Долги за личное имущество – это тоже обязательства только одного супруга.
Совместное (общее) имущество супругов – это всё, что супруги нажили после официальной регистрации отношений, вне зависимости от того, на кого оформлялись приобретения. Долги, возникшие в результате трат в интересах семьи, даже если формально должником является один супруг, тоже признаются общими.
Эти правила работают и в отношении денежных средств:
Личные деньги – это средства, имевшиеся у каждого супруга до бракосочетания либо полученные после него в дар, в наследство или от продажи личного имущества.
Семейный бюджет (общие деньги) – это не только средства от продажи совместно нажитого имущества, но и доходы каждого супруга, полученные в браке.
Что здесь важно: доход супруга считается общим, даже если другой по уважительным причинам не зарабатывает деньги. Например, муж работает, а жена в это время не трудоустроена, занимается домашним хозяйством и воспитывает детей. Зарплата мужчины – это общие семейные деньги.
С помощью этих понятий разберемся, как делится ипотечное жильё, оформленное мужчиной до регистрации отношений. Это зависит от того, когда и кем оплачивался долг перед банком.
Муж выплатил кредит до брака
В таком случае мужчина вступил в брачные отношения, владея полностью оплаченной квартирой. Такое имущество является его личной собственностью, а жена не вправе на неё претендовать со ссылкой на закон.
Но из этого правила есть исключение: если в ремонт или реконструкцию жилья мужа будут вложены значительные средства из кармана жены или общего семейного бюджета, в результате чего повысится стоимость имущества, женщина вправе претендовать на компенсацию. Её величина рассчитывается пропорционально доле жены в сумме вложений или в увеличении рыночной стоимости квартиры.
Доказать своё право на компенсацию непросто: нужно подтвердить документами размер вложенных средств, их источник и целевую трату, привлечь оценщиков для обоснования увеличения цены жилья. В такой ситуации лучше обратиться к адвокатам по разделу имущества, которые помогут собрать доказательную базу.
Ипотечный кредит выплачен в браке
Здесь возможна «вилка» с учётом источника средств для погашения кредита:
Личными деньгами мужа
Напомним, что это не доходы мужчины в браке, а деньги, скопившиеся до его заключения либо позднее полученные в наследство или в подарок. Если супруг гасил кредит именно из таких источников, квартира останется его личной собственностью.
Из семейного бюджета
В данном случае часть ипотечного кредита, выплаченная банку в браке, погашена из общих денег, а значит жена вправе требовать от супруга денежную компенсацию, равную половине этой суммы.
Женщина имеет такое право, даже если была домохозяйкой, а муж платил по кредиту из своей зарплаты.
Квартира при этом останется в собственности мужчины. Однако, если в период семейной жизни была выплачена большая часть кредита, сопоставимая со стоимостью квартиры, супруга может требовать выдела доли в праве на неё. Суд примет решение – назначить компенсацию или выделить долю – с учётом всех сопутствующих факторов и позиции мужа.
Сложность доказывания права на компенсацию или долю состоит в поиске документальных доказательств «задним числом»: из какого источника использовались средства на погашение кредита, какие суммы были переведены именно в период брака.
Ипотечный кредит выплачивался в браке и остался к моменту раздела
В этой ситуации действуют правила, описанные в предыдущем разделе. Но если у жены есть право на компенсацию или долю в квартире, в том числе если супруги добровольно об этом договорились, паре предстоит поделить не только квартиру, но и остаток кредита за неё.
Главное, что здесь следует помнить: и выделение доли в праве на залоговое имущество (ипотечную квартиру), и изменение состава заемщиков по кредитному договору обязательно должны быть согласованы с банком.
Так что, если супруги пришли к мирному соглашению, им нужно обратиться в кредитную организацию, а если спор о разделе решается в судебном порядке, суд привлечет банк к участию как третью сторону и вынесет решение с учётом его мнения.
Однако кредитор не подтвердит схему, при которой вырастут его риски невозврата заемных средств. В случае если он будет сопротивляться внесению изменений в кредитный договор, перераспределение имущества и вложений между супругами придётся реализовывать путём выплаты компенсаций либо с согласия банка продать жилье, погасить остаток кредита и поделить оставшиеся деньги.
Подводим итог
Судебная практика по вопросам раздела добрачного ипотечного жилья выглядит неоднородной: в одних случаях суды соглашаются разделить такое имущество, в других – нет. Это связано с тем, что успех применения описанных выше правил обусловлен качеством аргументации и доказательств, которым истцы нередко уделяют недостаточно внимания.
Поможет подготовиться к судебному разделу имущества опытный юрист по семейным спорам. Адвокаты ООО «Дело семейное» обеспечивают комплексное сопровождение процесса: от первичного анализа ситуации и разработки «дорожной карты» до оспаривания несправедливого вердикта суда.
Запишитесь на консультацию – она бесплатна, а по её итогам вы будете чётко понимать свои шансы на положительный результат.
