Квартира в ипотеке означает для семьи одновременно имущество и долг. Согласно Семейному кодексу, если она приобретена в браке, то является совместной собственностью, и долг за неё тоже считается общим.
Это значит, что по умолчанию ипотечная квартира, купленная в браке, даже если она оформлена на одного супруга, принадлежит и мужу, и жене и при разделе им достанется по ½ в праве собственности на неё, а обязательства по погашению неоплаченной части кредита также будут поделены между ними пополам.
Но иной вариант принадлежности квартиры и распределения долговых обязательств может быть предусмотрен брачным договором. О том, что представляет собой этот документ, какие условия может в себя включать и как составляется, мы поделились в статье «Как составить брачный договор, который поможет решить все споры».
Это становится актуальным в ряде жизненных ситуаций:
- Если супруги находятся в неравном финансовом положении, и одному придётся вкладывать в погашение кредита больше средств в силу недостаточной состоятельности другого,
- Если средства на оплату первоначального взноса выделили родители мужа и жены в разных долях,
- Если один супруг хочет купить квартиру в кредит, не обременяя им другого,
- Если один партнер хочет купить жилье, а другой против, и т.д.
Более того, иногда брачный договор для того и нужен, чтобы оформить квартиру в ипотеку – его наличие может являться условием банка-кредитора. В этом случае достаточно описать в договоре обстоятельства, связанные с такой квартирой, и не трогать всё прочее семейное имущество.
Рассмотрим, что можно прописать в брачном договоре об ипотечной квартире и как выстраивать отношения с банком.
Варианты раздела ипотечной квартиры в брачном договоре
Супруги вправе договориться и включить в брачный договор разные варианты участия каждого из них в квартире и кредите на неё:
Указать, кто и в каком размере оплачивает первоначальный взнос и текущие кредитные платежи банку.
Разделить квартиру в неравных долях. Долг при этом, как правило, делится пропорционально таким долям, но один супруг может взять на себя более высокую долговую нагрузку. Например, жене достается 2/3 доли в праве на недвижимость, мужу – 1/3, а кредит они выплачивают в равных долях.
Определить ипотечную квартиру, уже приобретенную в браке или будущую, единоличной собственностью одного партнера, который будет выплачивать и кредит.
Установить права и обязанности супруга в отношении ипотечной квартиры, которая приобретена другим до свадьбы и является его личной собственностью. Например, если квартира была взята в ипотеку мужем до вступления в брак, а жена будет участвовать в погашении кредита, в брачном договоре можно закрепить размер её финансового участия и право на долю в жилье.
Указать сумму компенсации, которую один супруг обязан выплатить другому, если тот отказывается от своей доли в праве на квартиру.
Непропорциональное распределение имущества и долга не запрещено, но важно помнить, что брачный договор не должен содержать условий, которые ставят одного супруга в крайне неблагоприятное положение.
Например, нельзя указать, что квартира полностью достаётся жене, муж выплачивает за неё кредит, не получает никакого другого имущества и в результате оказывается в весьма затруднительном финансовом положении.
Такой договор может быть признан судом недействительным. Это возможно и при наличии других признаков недействительности сделки по закону, в том числе если один из участников сделки признан недееспособным, сделка совершена под давлением и т.д.
Раздел ипотечной квартиры по условиям брачного договора может быть назначен на любую дату в период действия брака либо на случай его расторжения.
Отношения с банком-кредитором
Выбирая любой указанный вариант раздела квартиры и долга, нужно помнить, что в большинстве случаев не удастся обойтись без согласования с банком-кредитором. Ведь речь идёт об определении состава заемщиков и размера их кредитных обязательств, а банк должен удостовериться в отсутствии риска невозврата денежных средств из-за неплатежеспособности должника.
Согласие банка требуется и при последующем изменении прав и обязанностей в отношении ипотечной квартиры. Ведь по закону «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено лишь с согласия залогодержателя.
Вот основные сценарии взаимодействия между банком и супружеской парой:
-
Супруги решили купить квартиру в ипотеку. Брачный договор между ними отсутствует.
Заявка на кредит от семейной пары или от одного супруга в этом случае означает для банка, что они будут выступать созаемщиками по кредитному договору. Причём для оформления ипотечного кредита требуется согласие обоих супругов.
На этом этапе кредитные организации нередко выдвигают в качестве условия для одобрения кредита необходимость подписания брачного договора.
Например, мужчина подает заявку на ипотечный кредит. При этом он в обязательном порядке сообщает, состоит ли в зарегистрированных брачных отношениях. А поскольку приобретаемая квартира по закону становится общей собственностью супругов, как и долг за неё, банк будет проверять платежеспособность жены. При выявлении признаков её финансовой ненадежности и плохой кредитной истории, банк может отказать в выдаче кредита. Выход из этой ситуации как раз и состоит в заключении между супругами брачного договора, по которому женщина выводится из состава созаемщиков.
-
Супруги решили купить квартиру в ипотеку. Между ними ранее был подписан брачный контракт.
В такой ситуации пара должна предоставить договор в банк на рассмотрение, и решение об одобрении кредита будет приниматься с учётом того, какие условия он содержит в отношении приобретаемого ипотечного жилья.
-
Супруги взяли квартиру в ипотеку, а позднее решили заключить брачный договор, по условиям которого меняется участие каждого партнера в данном совместном имуществе.
Тогда им также придётся обратиться в банк и уведомить его о заключении брачного договора. Если банк согласится с его условиями – будет внесено соответствующее изменение в кредитный договор. Но банк может и пересмотреть условия кредитования, например, повысить кредитную ставку. Также он может начать добиваться признания брачного договора недействительным. Более того, у банка есть право расторгнуть кредитный договор в связи с существенным изменением обстоятельств, в результате долг придется возвращать досрочно.
Например, супруги изначально выступают созаемщиками по кредитному договору, но решили подписать брачный договор и переоформить ипотечную квартиру на жену, которая зарабатывает гораздо меньше мужа. Банк в этой ситуации вероятнее всего откажет в изменении кредитного договора.
Если же не проинформировать кредитора, в отношениях с ним продолжат действовать изначальные условия кредитования, а положения брачного договора не будут иметь значения для банка.
С учётом всего сказанного целесообразно ещё до заключения брачного договора обратиться в банк за консультацией.
Такие же требования по закону применяются, если супруги решили изменить или расторгнуть ранее заключенный брачный договор в части ипотечной квартиры.
-
Один супруг взял ипотеку до свадьбы.
Для банка такой супруг – это единственный заемщик, и если молодожены решили включить в кредитный договор другого супруга в качестве созаемщика, им тоже придётся обращаться в банк за согласием.
Какие вопросы включаются в брачный договор об ипотечной квартире
Независимо от того, заключают ли супруги брачный контракт только об ипотечном жилье, или этому вопросу посвящен отдельный раздел в общем контракте, в него желательно включить следующие сведения:
- Данные, которые идентифицируют квартиру.
- Сумма кредита и срок его погашения.
- Наименование банка.
- Кто является заемщиком по кредитному договору.
- Кому в каких долях будет принадлежать право на квартиру после погашения долга.
- Кто выплачивает первоначальный взнос.
- Кто и в какой сумме вносит регулярные кредитные выплаты.
- Кто оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
- Кто несет расходы по оформлению ипотеки.
- Какие доходы супругов используются для выплаты ипотеки (источники).
- Как будет делиться жилье и кредит в случае развода.
- Касается ли ипотечная квартира детей, вносился ли материнский капитал в счёт оплаты первоначального взноса.
- Ответственность супругов за нарушение условий договора.
Подводим итог
Описание прав и обязанностей супругов в отношении ипотечной квартиры в брачном договоре – непростая задача, ведь при этом важно сохранить баланс интересов сторон брака, а также учесть требования банка. Чем точнее и подробнее будут описаны все условия, тем выше гарантии того, что брачный договор не сможет оспорить ни один из супругов, ни кредитор. Поэтому при составлении такого договора рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые специализируются на сопровождении семейных отношений.
