Когда можно продать наследственное имущество
Наследник вправе сделать это после того, как права на наследство перейдут к нему в юридическом смысле. Для этого он должен:
Вступить в наследство в течение полугода после смерти наследодателя (эта дата считается днём открытия наследства) – через нотариальную контору или фактическим принятием имущества усопшего.
При этом не имеет значения, на каком основании человек вступает в наследственные права: по закону в порядке очереди или по завещанию.
Получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство (далее – «СПН»).
Нотариус обычно не выдаёт СПН раньше, чем через 6 месяцев с момента смерти наследодателя: этот срок предусмотрен законом, чтобы дать шанс объявиться и заявить о своих правах всем потенциальным наследникам.
Исключением является случай, когда представитель нотариата уверен, что других претендентов на наследственную массу, кроме уже обратившихся к нему, нет и не появится.
Таким образом, продажа унаследованного имущества возможна спустя полгода с момента открытия наследства.
Как продать унаследованное имущество
Свидетельство, полученное у нотариуса, – самостоятельный правоустанавливающий документ, которого достаточно для распоряжения наследством, в том числе его продажи.
Далее у наследника есть выбор:
На основании СПН переоформить имущество на себя, например:
- поставить на учёт транспортное средство, обратившись в регистрационное подразделение ГИБДД;
- зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, то есть внести информацию о себе как о новом собственнике в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), подав заявление в Росреестр.
После этого он становится полноценным владельцем, может пользоваться имуществом и продать его в любой момент, когда посчитает нужным и найдёт выгодного покупателя.
Не регистрировать на себя наследство, а сразу продать его.
В таком случае в договоре купли-продажи (далее – «ДКП») наследник будет выступать продавцом-правообладателем на основании СПН, а свидетельство потребуется вместе с договором, чтобы оформить имущество на покупателя в регистрирующих органах.
Здесь следует учитывать особенности оборота отдельных видов объектов:
- автомобиль нужно продать или поставить на учёт в течение 10 дней с момента приобретения прав на него, так предписывает статья 8 закона о регистрации транспортных средств;
- при продаже квартиры, дома или другой недвижимости наследник всё равно будет зарегистрирован промежуточным собственником, просто с одновременным переходом права к покупателю. Поэтому при подаче ДКП в Росреестр нужно оформить и заявление о регистрации права от имени наследника, а также заплатить двойную пошлину (два раза по 2 000 рублей).
Момент вступления в собственность и ответственность наследника
При продаже наследства непосредственно после оформления прав на него может показаться, что хозяйство наследодателя «проходит мимо» наследника без каких-либо хлопот для него: сам пользоваться не начал, а после получения СПН сразу реализовал.
Однако это не совсем так. Дело в том, что по Гражданскому кодексу человек, принявший наследство, считается его юридическим владельцем с момента смерти наследодателя независимо от даты выдачи СПН и регистрации прав собственности.
Соответственно, в этот период на нём лежат все расходы и обязанности собственника по содержанию наследуемого хозяйства, его охране, оплате коммунальных услуг, налогов и штрафов, если они будут наложены в промежуток с даты кончины родственника до дня продажи имущества.
Исключение – автомобиль: транспортный налог начисляется с даты регистрации машины на нового владельца. Но остальные затраты на него в период до подписания ДКП несёт наследник.
Кроме того, правопреемник отвечает по долгам наследодателя, накопившимся при жизни последнего, в пределах стоимости полученного по наследству имущества.
Налог на доходы от продажи наследственного имущества
Налог на само наследство после его получения платить не нужно.
Исключение: получаемые наследником авторские вознаграждения за созданные наследодателем произведения и изобретения.
А вот в случае продажи унаследованного имущества от суммы вырученных денег нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. Но есть способы уменьшить размер налога или вообще избежать его оплаты.
Если унаследован объект недвижимости
Налог платить не нужно при продаже недвижимости спустя так называемый «минимальный срок владения», который для наследства составляет 3 года. Причём этот срок отсчитывается с даты смерти наследодателя, а не с момента переоформления имущества на наследника.
Особое правило действует при наследовании имущества умершего супруга. Если в наследство получена доля в совместно нажитой супружеской квартире, минимальный срок владения до продажи без налога отсчитывается с даты первоначальной регистрации права собственности на одного из супругов.
Аналогично это правило работает и для других случаев перехода по наследству имущества, в котором у наследника уже есть доля: например, когда дом оформлен в долевую собственность родителя и ребёнка, каждый из которых наследует за другим.
При продаже унаследованной недвижимости до истечения 3-летнего срока у наследника есть право на налоговый вычет, за счёт которого можно уменьшить налоговую базу:
Вычет в размере расходов наследодателя на приобретение имущества – при условии, что есть подтверждающие их документы, например, договор купли-продажи. Это правило работает, если только сам усопший не учёл такие затраты при расчёте своих налогов (кроме случаев получения им вычета на приобретение жилья или погашение кредита за жилье).
Пример
Отец купил квартиру за 1 500 000 рублей, через год скончался и оставил жильё в наследство дочери. Она решила не ждать 3 года и продала унаследованную квартиру сразу после получения свидетельства на неё за 1 600 000 рублей. Если она приложит к декларации договор купли-продажи имущества, заключенный отцом, а также доказательства оплаты по нему, налог рассчитывается так:
(1 600 000 – 1 500 000) * 13% = 13 000 рублей.
Если подтверждающих расходы усопшего на покупку недвижимости нет, налоговый вычет доступен в твёрдой сумме до 1 миллиона рублей.
Пример
Если в описанном выше случае дочери не удастся найти отцовский договор купли-продажи квартиры, сумма налога к оплате будет такая:
(1 600 000 – 1 000 000) * 13% = 78 000 рублей.
При продаже унаследованной недвижимости до истечения 3 лет важно учитывать ещё одну норму Налогового кодекса :
если недвижимое имущество будет продано по слишком низкой цене, то есть меньше чем за 70% от его кадастровой стоимости на начало года, в котором произошла регистрация перехода права собственности на наследника, для расчёта налога нужно учитывать доход в размере этой минимальной пороговой суммы.
Пример
Если кадастровая стоимость дома по ЕГРН составляет 3 000 000 рублей, а наследник продаст его за 2 000 000 рублей, то в качестве полученного им дохода для расчёта НДФЛ принимается (3 000 000 * 70%) = 2 100 000 рублей. К этой сумме далее можно применить обозначенные выше вычеты: фиксированный или в размере фактических расходов наследодателя на приобретение дома.
Если унаследовано другое имущество
Речь может идти о чём угодно: от транспортных средств до мебели и бытовой техники, кроме того, в эту категорию относятся и некоторые объекты недвижимости, если это не жильё или земельный участок.
В отношении такого наследственного имущества действуют следующие правила расчёта налога:
Минимальный срок владения, после истечения которого можно продать наследство и не платить НДФЛ, – 3 года с момента смерти наследодателя.
Налоговый вычет предоставляется в сумме подтвержденных затрат усопшего на покупку имущества или, в их отсутствие, – до 250 000 рублей.
Стоит ли покупать имущество, доставшееся продавцу в наследство
У покупателя наследственного имущества есть некоторые риски, о них стоит знать и продавцу, чтобы убедить возможного приобретателя в их отсутствии.
Казалось бы, если прошло 6 месяцев с момента открытия наследства и нотариус выдал наследнику СПН, значит переход права состоялся и легитимен.
Но важно учитывать, что наследники, не знавшие о смерти наследодателя, имеют право принять свою долю в наследстве и позднее, неважно сколько времени пройдёт после указанного полугодового срока. Им придётся делать это через суд, но если они объяснят неосведомлённость уважительными причинами, орган правосудия восстановит их в наследственных правах.
Когда наследство получено единственным наследником по завещанию и даже если все другие родственники этим же завещанием его лишены, потенциальных проблем у покупателя на первый взгляд меньше. Но по закону есть категории наследников, которых нельзя полностью отстранить от наследства. Это претенденты на обязательную долю – нетрудоспособные наследники 1-й очереди и иждивенцы наследодателя, которые были бы призваны к наследованию в отсутствие его волеизъявления.
Наконец, завещание может быть оспорено другими наследниками.
Дальнейшее развитие событий в описанных случаях будет зависеть от множества факторов: какова доля нового наследника, согласится ли продавец компенсировать её в денежной форме или вернуть деньги покупателю, где и в каком состоянии будет в этот момент проданное имущество и т.д.
Как минимизировать риски покупателя:
Избегать покупки «молодого» наследства. Лучше, чтобы прошло хотя бы 1-2 года с момента смерти предыдущего хозяина имущества.
Перед подписанием ДКП внимательно изучить ситуацию с наследством: узнать основания возникновения права продавца-наследника, проверить наличие других претендентов и их намерения (в идеале – отказы от наследства). Эксперты даже советуют поговорить с другими наследниками, а также возможными свидетелями семейной жизни, например, соседями.
Изучить историю перехода прав на предмет продажи (если это недвижимость или авто, когда владельцев можно отследить по регистрационным документам).
Проявить добросовестность при заключении ДКП: приобрести имущество по рыночной цене (ни в коем случае не по заниженной!), приложить к договору подтверждающие право продавца на наследство документы.
Оформить титульное страхование (от риска утраты права на приобретённый объект). Кстати, специалисты страховой компании помогут более тщательно проверить наличие потенциальных проблем.
Подводим итог
Продажа и приобретение унаследованного имущества – нормальная рыночная практика при условии, что и продавец, и покупатель знают и соблюдают установленные законами правила. А в сложных случаях стоит воспользоваться помощью опытного юриста по наследственным делам, который поможет доказать право наследника на объект продажи, обеспечив таким образом безопасность сделки для обеих сторон.
