Налоговый вычет при покупке жилья: общие принципы
Механика предоставления налоговой льготы такова: покупатель жилой недвижимости вправе уменьшить сумму трудовых заработков, с которых ему начисляется НДФЛ, на расходы, связанные с приобретением жилья.
Фактически государство возвращает налогоплательщику 13% стоимости жилплощади, правда, в определённых лимитах. Максимально можно уменьшить размер НДФЛ на 260 тысяч рублей – за счёт расходов на покупку квадратных метров и ещё на 390 тысяч – за счёт выплаченных процентов по жилищному кредиту.
Регламент предоставления имущественного вычета описан в ст. 220 Налогового кодекса. Перечислим основные правила получения льготы:
Вычет обеспечивается лишь налоговым резидентам, выплачивающим НДФЛ, то есть трудоустроенным гражданам. Индивидуальные предприниматели и безработные лица использовать льготу смогут, когда начнут зарабатывать по трудовому договору.
Льгота предусмотрена в следующих ситуациях и размерах:
| Основание | Предельная сумма вычета в рублях | На сколько жилых объектов распространяется |
|---|---|---|
|
Постройка или покупка в России дома, квартиры, комнаты |
До 2 миллионов |
На любое количество в пределах указанной суммы. Повторное предоставление вычета не допускается |
|
Выплата процентов по целевому жилищному кредиту, в том числе после рефинансирования первоначального займа |
До 3 миллионов при условии подтверждённой выплаты процентов |
На 1 объект, даже если лимит не будет исчерпан |
То есть в общей сложности покупатель квартиры в ипотеке вправе уменьшить налоговую базу на 5 000 000 рублей, а значит снизить НДФЛ на 650 000 руб. Поскольку речь идёт о значительных суммах, – 5 миллионов в год зарабатывает далеко не каждый, – вычет можно использовать постепенно в течение нескольких лет.
Право на имущественный вычет возникает с момента госрегистрации права собственности на недвижимость.
Исключение – приобретение жилплощади по ДДУ: право на льготу появляется у дольщика с даты подписания акта приемки, но вернуть НДФЛ он может только после государственной регистрации права.
В расходы, которые можно предъявить к вычету, разрешено включать затраты не только на приобретение квартиры, но и на отделку.
Оформляется вычет 2 способами:
1) Через ФНС – по истечении года, к которому относится льгота. Налог к этому моменту уже уплачен, так что подлежит возврату.
2) Через работодателя – в течение отчётного года. Тогда налог не удерживается, то есть гражданин получает зарплату в большем размере.
Нельзя оформить имущественный вычет, когда:
-
Покупка жилья профинансирована государством, работодателем или средствами материнского капитала.
-
Квартира получена в подарок или по наследству, так как фактически приобретатель не уплачивал деньги за квадратные метры.
-
Договор купли-продажи жилья заключён с близким родственником (или другим «взаимосвязанным» лицом): супругом, ребёнком, родителем, братом или сестрой, опекуном или подопечным.
Ну а теперь разберём эти принципы применительно к покупке квартиры супругами.
-
С 01.01.2014 нормы Налогового кодекса о вычетах заметно изменились. Сначала расскажем о правилах, актуальных для недвижимости, купленной после этой даты.
Налоговый вычет при покупке жилья в общую собственность супругов
Сначала обозначим нормы Семейного кодекса, создающие базу для применения супругами «двойной» льготы. В соответствии со статьёй 34 СК РФ:
-
всё, что муж и жена приобретают в браке, считается совместным (общим) имуществом, то есть принадлежит им обоим;
-
по умолчанию доли в совместно нажитом имуществе не выделяются: это произойдёт, только если супруги оформят раздел;
-
общими также признаются доходы каждого супруга, а соответственно и расходы из семейного бюджета;
-
эти принципы работают, даже если зарабатывает деньги один супруг: его зарплата – это общий доход;
-
не имеет значения, на кого оформлено имущество.
- Исключение из этих правил – случай, когда супруги заключили брачный договор: таким соглашением мужчина и женщина могут разделить имущество и доходы в любом соотношении.
Так что квартира, купленная в браке, – это имущество обоих супругов, оплаченное общими деньгами, даже если записана на одного человека. Отсюда следует правило № 1 применения налоговой льготы:
Каждый супруг имеет право на налоговый вычет за совместное жильё в размере 2 миллиона. То есть в общей сложности семья может снизить налогооблагаемые доходы на 4 миллиона рублей, если стоимость квартиры выше и оба платят НДФЛ.
При ипотеке дополнительный вычет за процентные выплаты по кредиту в сумме 3 миллиона рублей тоже предоставляется каждому супругу.
Правило № 2 звучит так:
Супруги имеют право по собственному усмотрению распределить между собой расходы на покупку жилья для вычета. Договорённость оформляется 2-сторонним соглашением о распределении затрат, которое подаётся в ФНС вместе с заявлением о применении вычета.
Проиллюстрируем правила на примерах:
| Ситуация | Варианты решений |
|---|---|
|
Семья купила квартиру за 3 млн.руб. Максимальная общая экономия пары на налогах может составить (3 млн. * 13%) = 390 000 р. Размер снижения НДФЛ каждого супруга зависит от распределения и составляет до 260 000 р. |
2 млн. заявляет к вычету муж и полностью исчерпывает лимит. 1 млн. заявляет жена, у неё остаётся право в случае дальнейшей покупки жилья предъявить к вычету ещё 1 млн. |
|
1,7 млн. использует муж, и у него сохраняется 300 тыс. на будущее. 1,3 млн. распределяется на жену, у неё остаётся право на вычет за ещё одно жильё в размере 700 тыс. По аналогии возможны распределения в любых других пропорциях. |
|
|
Оба супруга заявляют к вычету по 1,5 млн. и сохраняют за собой резерв по 500 тыс. |
|
|
Пара вообще не пользуется правом на вычет, оно сохраняется в полном объёме для следующих приобретений. |
|
|
Семья купила квартиру за 4 млн.руб. Максимальная общая экономия пары на налогах может составить (4 млн. * 13%) = 520 000 р.
Оба снизят НДФЛ на 260 000 р. |
Распределение не имеет значения, поскольку на каждого супруга приходится максимальная сумма вычета – 2 млн., её и целесообразно заявить. Однако, это право можно сохранить на будущее. |
|
Семья купила квартиру за 5 млн.руб. Максимальная общая экономия пары на налогах может составить те же 520 000 р. |
Ситуация аналогичная: при такой стоимости жилья каждому супругу полагается лимит для вычета в 2 млн. |
Выбор решения зависит от различных факторов, например, зарплаты супругов: если муж получает больше, то отнести на него бóльшую долю вычета логично – так семья быстрее вернёт деньги из бюджета. С другой стороны, нужно учитывать планы семьи: если в обозримом будущем предстоит покупка ещё одного жилья, на нём можно использовать оставшиеся резервы. То есть в конечном итоге пара всё равно сэкономит 520 000 руб.
По ипотечным процентам ситуация обстоит несколько иначе:
Использовать вычет можно только в отношении одного объекта недвижимости, остаток 3-миллионного лимита после выплаты кредита «сгорит». Поэтому зачастую целесообразно отнести эти затраты только на одного супруга, а второму сохранить право на вычет на будущее. Однако, если приобретена дорогая жилплощадь, супругам доступны 6 млн.руб. к вычету, то есть сэкономить на налогах вдвоём они смогут 780 000 руб. по мере уплаты процентов банку.
В рамках одной ипотеки супруги тоже вправе по собственному желанию разделить затраты на проценты для предъявления к вычету. Причём распределение не обязательно должно совпадать с решением по основной стоимости квартиры: её муж и жена могут заявить в равных долях, а проценты полностью отнести на того, кто получает более высокую зарплату.
Наконец, правило № 3 для получения двойной льготы имеет организационный характер:
Супругам при обращении в ФНС за имущественным вычетом в дополнение к стандартному комплекту документов нужно предоставить:
-
свидетельство о регистрации брака;
-
заявление о распределении расходов на приобретение жилья между супругами.
Такой комплект по отдельности подаёт каждый супруг.
Описанные принципы на практике сопровождаются многими особенностями. Рассмотрим наиболее популярные из них.
Особые случаи
Если один супруг безработный
В этом случае вычет вправе сделать только трудоустроенный супруг, причём в пределах 2 млн.руб. Но второй не утрачивает право на свою часть льготы: когда он устроится на работу и станет плательщиком НДФЛ, то сможет снизить сумму налога с учётом договорённости о распределении затрат на квартиру.
Если купленная жилплощадь оформлена на безработного супруга, трудоустроенный член семьи всё равно может подать заявление в ФНС на вычет, поскольку квартира считается приобретённой совместно.
Изменение ранее согласованного распределения затрат
Представим ситуацию: муж и жена решили отнести расходы на покупку квартиры только на мужчину, он подал в налоговую инспекцию заявление на вычет и получил первый частичный возврат НДФЛ за прошлый год. Но затем его сократили, и супруги задумали переиграть решение: перенести вычет на женщину. Можно ли подать в ФНС повторное заявление с корректировкой?
Здесь нужно отдельно рассматривать основную сумму покупки и проценты:
Стоимость жилплощади
Минфин в октябре 2017 года выпустил письмо, в котором разъяснил: после предоставления супругам налогового вычета по их заявлению перераспределение его остатка в следующие годы не допускается. Изменение налоговой декларации и заявления о распределении расходов разрешается только до первого возврата НДФЛ.
Однако в судебной практике встречается иной подход. Так, в 2017 году Верховый суд рассмотрел спор между экс-супругой и ФНС. В этой истории пара для вычета сначала разделила стоимость жилплощади поровну. Но позднее супруги заключили брачный договор, по которому квартира перешла в личную собственность жены. Она заявила к вычету 100% суммы своего налога, но налоговая инспекция согласилась вернуть лишь 50%. Женщина решила судиться с ведомством и дошла до ВС РФ, который принял её сторону, сказав: в пределах законных лимитов супруги вправе перераспределять расходы на недвижимость.
Но поскольку суд – дело сложное и долгое, всё-таки лучше исходить из того, что перераспределение затрат для вычета проблематично.
Проценты по ипотеке
По кредитным процентам, предъявляемым к вычету, ситуация обстоит проще. В другом письме от 2017 года Минфин сообщил: поскольку платежи банку растягиваются на продолжительное время, супруги имеют право ежегодно предъявлять к вычету уплаченные проценты в разных пропорциях.
Вычет при покупке недвижимости на детей
Родители, приобретающие жилплощадь на имя несовершеннолетнего ребёнка, в том числе в форме выделения ему доли в общей квартире, вправе предъявить такие затраты к вычету как собственные. Но только в пределах 2 млн.руб. (+3 млн.руб. по ипотечным процентам): участие детей не увеличивает лимит.
При этом ребёнок, когда достигнет совершеннолетия, получит право на свой вычет.
Квартира оформлена супругами с выделением долей
Если квартира появилась у семьи после 01.01.2014, супругам необязательно делить налоговый вычет пропорционально долям в праве. Соглашением о распределении расходов они могут использовать вычет по собственному усмотрению без учёта размера долей, но в пределах 2-миллионного лимита.
Например: мужу принадлежит 1/3 в праве собственности на жильё, которое стоило семье 3 млн.руб., а жене – 2/3. Для налогового вычета супруги могут поделить затраты квартиры поровну: каждый заявит в ФНС 1,5 млн.руб.
Квартира куплена до 01.01.2014
Для жилья, купленного до указанной даты, закон действует с принципиальными отличиями. Вот основные:
-
вычет по расходам на приобретение недвижимости можно получить только в размере 2 млн.руб. на объект, а не на каждого человека, причём неиспользованный остаток не переносится на следующие покупки;
-
вычет по процентам не ограничивается 3 млн.руб., а распределяются они в том же соотношении, что и основные траты;
-
при оформлении долевой собственности расходы для получения вычета делятся между супругами пропорционально их долям.
Налоговый вычет при единоличной покупке жилья
Если гражданин купил квартиру до вступления в брак, она – его персональная собственность. В таком случае его супруг не имеет права на имущественный вычет, то есть общая экономия на налоге составит только 260 000 рублей за основную сумму затрат и 390 000 руб. – за проценты.
Кроме того, если супруги заключили брачный договор, в соответствии с которым затем была куплена квартира в единоличную собственность одного, второй также не имеет права на налоговый вычет. Ведь, как пояснил Минфин в письме 2021 года, льгота предусмотрена для лиц, которые становятся собственниками жилплощади.
Подводим итог
Таким образом, у супружеской пары есть отличная возможность частично вернуть из бюджета деньги, потраченные на «семейное гнездо». Главное – грамотно распорядиться вычетом в свете действующих правил:
распределить расходы с учётом трудовых заработков таким образом, чтобы получить экономию максимально быстро;
при покупке квартиры в ипотеку контролировать процесс по мере оплаты кредита, чтобы оптимально распределять вычет по процентам.
Правда, ситуация может осложниться, если между супругами возникнет конфликт. В таком случае рекомендуем обратиться к надёжным семейным юристам, которые помогут комфортным образом урегулировать финансовые разногласия.
