^
Налоговый вычет при покупке жилья: общие принципы
Механика предоставления налоговой льготы такова: покупатель жилой недвижимости вправе уменьшить сумму трудовых заработков, с которых ему начисляется НДФЛ, на расходы, связанные с приобретением жилья.
Фактически государство возвращает налогоплательщику 13% стоимости жилплощади, правда, в определённых лимитах. Максимально можно уменьшить размер НДФЛ на 260 тысяч рублей – за счёт расходов на покупку квадратных метров и ещё на 390 тысяч – за счёт выплаченных процентов по жилищному кредиту.
Регламент предоставления имущественного вычета описан в ст. 220 Налогового кодекса. Перечислим основные правила получения льготы:
Вычет обеспечивается лишь налоговым резидентам, выплачивающим НДФЛ, то есть трудоустроенным гражданам. Индивидуальные предприниматели и безработные лица использовать льготу смогут, когда начнут зарабатывать по трудовому договору.
Льгота предусмотрена в следующих ситуациях и размерах:
| Основание | Предельная сумма вычета в рублях | На сколько жилых объектов распространяется |
|---|---|---|
|
Постройка или покупка в России дома, квартиры, комнаты |
До 2 миллионов |
На любое количество в пределах указанной суммы. Повторное предоставление вычета не допускается |
|
Выплата процентов по целевому жилищному кредиту, в том числе после рефинансирования первоначального займа |
До 3 миллионов при условии подтверждённой выплаты процентов |
На 1 объект, даже если лимит не будет исчерпан |
То есть в общей сложности покупатель квартиры в ипотеке вправе уменьшить налоговую базу на 5 000 000 рублей, а значит снизить НДФЛ на 650 000 руб. Поскольку речь идёт о значительных суммах, – 5 миллионов в год зарабатывает далеко не каждый, – вычет можно использовать постепенно в течение нескольких лет.
Право на имущественный вычет возникает с момента госрегистрации права собственности на недвижимость.
Исключение – приобретение жилплощади по ДДУ: право на льготу появляется у дольщика с даты подписания акта приемки, но вернуть НДФЛ он может только после государственной регистрации права.
В расходы, которые можно предъявить к вычету, разрешено включать затраты не только на приобретение квартиры, но и на отделку.
Оформляется вычет 2 способами:
1) Через ФНС – по истечении года, к которому относится льгота. Налог к этому моменту уже уплачен, так что подлежит возврату.
2) Через работодателя – в течение отчётного года. Тогда налог не удерживается, то есть гражданин получает зарплату в большем размере.
Нельзя оформить имущественный вычет, когда:
-
Покупка жилья профинансирована государством, работодателем или средствами материнского капитала.
-
Квартира получена в подарок или по наследству, так как фактически приобретатель не уплачивал деньги за квадратные метры.
-
Договор купли-продажи жилья заключён с близким родственником (или другим «взаимосвязанным» лицом): супругом, ребёнком, родителем, братом или сестрой, опекуном или подопечным.
Ну а теперь разберём эти принципы применительно к покупке квартиры супругами.
-
С 01.01.2014 нормы Налогового кодекса о вычетах заметно изменились. Сначала расскажем о правилах, актуальных для недвижимости, купленной после этой даты.
^
Налоговый вычет при покупке жилья в общую собственность супругов
Сначала обозначим нормы Семейного кодекса, создающие базу для применения супругами «двойной» льготы. В соответствии со статьёй 34 СК РФ:
-
всё, что муж и жена приобретают в браке, считается совместным (общим) имуществом, то есть принадлежит им обоим;
-
по умолчанию доли в совместно нажитом имуществе не выделяются: это произойдёт, только если супруги оформят раздел;
-
общими также признаются доходы каждого супруга, а соответственно и расходы из семейного бюджета;
-
эти принципы работают, даже если зарабатывает деньги один супруг: его зарплата – это общий доход;
-
не имеет значения, на кого оформлено имущество.
- Исключение из этих правил – случай, когда супруги заключили брачный договор: таким соглашением мужчина и женщина могут разделить имущество и доходы в любом соотношении.
Так что квартира, купленная в браке, – это имущество обоих супругов, оплаченное общими деньгами, даже если записана на одного человека. Отсюда следует правило № 1 применения налоговой льготы:
Каждый супруг имеет право на налоговый вычет за совместное жильё в размере 2 миллиона. То есть в общей сложности семья может снизить налогооблагаемые доходы на 4 миллиона рублей, если стоимость квартиры выше и оба платят НДФЛ.
При ипотеке дополнительный вычет за процентные выплаты по кредиту в сумме 3 миллиона рублей тоже предоставляется каждому супругу.
Правило № 2 звучит так:
Супруги имеют право по собственному усмотрению распределить между собой расходы на покупку жилья для вычета. Договорённость оформляется 2-сторонним соглашением о распределении затрат, которое подаётся в ФНС вместе с заявлением о применении вычета.
Проиллюстрируем правила на примерах:
| Ситуация | Варианты решений |
|---|---|
|
Семья купила квартиру за 3 млн.руб. Максимальная общая экономия пары на налогах может составить (3 млн. * 13%) = 390 000 р. Размер снижения НДФЛ каждого супруга зависит от распределения и составляет до 260 000 р. |
2 млн. заявляет к вычету муж и полностью исчерпывает лимит. 1 млн. заявляет жена, у неё остаётся право в случае дальнейшей покупки жилья предъявить к вычету ещё 1 млн. |
|
1,7 млн. использует муж, и у него сохраняется 300 тыс. на будущее. 1,3 млн. распределяется на жену, у неё остаётся право на вычет за ещё одно жильё в размере 700 тыс. По аналогии возможны распределения в любых других пропорциях. |
|
|
Оба супруга заявляют к вычету по 1,5 млн. и сохраняют за собой резерв по 500 тыс. |
|
|
Пара вообще не пользуется правом на вычет, оно сохраняется в полном объёме для следующих приобретений. |
|
|
Семья купила квартиру за 4 млн.руб. Максимальная общая экономия пары на налогах может составить (4 млн. * 13%) = 520 000 р.
Оба снизят НДФЛ на 260 000 р. |
Распределение не имеет значения, поскольку на каждого супруга приходится максимальная сумма вычета – 2 млн., её и целесообразно заявить. Однако, это право можно сохранить на будущее. |
|
Семья купила квартиру за 5 млн.руб. Максимальная общая экономия пары на налогах может составить те же 520 000 р. |
Ситуация аналогичная: при такой стоимости жилья каждому супругу полагается лимит для вычета в 2 млн. |
Выбор решения зависит от различных факторов, например, зарплаты супругов: если муж получает больше, то отнести на него бóльшую долю вычета логично – так семья быстрее вернёт деньги из бюджета. С другой стороны, нужно учитывать планы семьи: если в обозримом будущем предстоит покупка ещё одного жилья, на нём можно использовать оставшиеся резервы. То есть в конечном итоге пара всё равно сэкономит 520 000 руб.
По ипотечным процентам ситуация обстоит несколько иначе:
Использовать вычет можно только в отношении одного объекта недвижимости, остаток 3-миллионного лимита после выплаты кредита «сгорит». Поэтому зачастую целесообразно отнести эти затраты только на одного супруга, а второму сохранить право на вычет на будущее. Однако, если приобретена дорогая жилплощадь, супругам доступны 6 млн.руб. к вычету, то есть сэкономить на налогах вдвоём они смогут 780 000 руб. по мере уплаты процентов банку.
В рамках одной ипотеки супруги тоже вправе по собственному желанию разделить затраты на проценты для предъявления к вычету. Причём распределение не обязательно должно совпадать с решением по основной стоимости квартиры: её муж и жена могут заявить в равных долях, а проценты полностью отнести на того, кто получает более высокую зарплату.
Наконец, правило № 3 для получения двойной льготы имеет организационный характер:
Супругам при обращении в ФНС за имущественным вычетом в дополнение к стандартному комплекту документов нужно предоставить:
-
свидетельство о регистрации брака;
-
заявление о распределении расходов на приобретение жилья между супругами.
Такой комплект по отдельности подаёт каждый супруг.
Описанные принципы на практике сопровождаются многими особенностями. Рассмотрим наиболее популярные из них.
^
Особые случаи
Если один супруг безработный
В этом случае вычет вправе сделать только трудоустроенный супруг, причём в пределах 2 млн.руб. Но второй не утрачивает право на свою часть льготы: когда он устроится на работу и станет плательщиком НДФЛ, то сможет снизить сумму налога с учётом договорённости о распределении затрат на квартиру.
Если купленная жилплощадь оформлена на безработного супруга, трудоустроенный член семьи всё равно может подать заявление в ФНС на вычет, поскольку квартира считается приобретённой совместно.
Изменение ранее согласованного распределения затрат
Представим ситуацию: муж и жена решили отнести расходы на покупку квартиры только на мужчину, он подал в налоговую инспекцию заявление на вычет и получил первый частичный возврат НДФЛ за прошлый год. Но затем его сократили, и супруги задумали переиграть решение: перенести вычет на женщину. Можно ли подать в ФНС повторное заявление с корректировкой?
Здесь нужно отдельно рассматривать основную сумму покупки и проценты:
Стоимость жилплощади
Минфин в октябре 2017 года выпустил письмо, в котором разъяснил: после предоставления супругам налогового вычета по их заявлению перераспределение его остатка в следующие годы не допускается. Изменение налоговой декларации и заявления о распределении расходов разрешается только до первого возврата НДФЛ.
Однако в судебной практике встречается иной подход. Так, в 2017 году Верховый суд рассмотрел спор между экс-супругой и ФНС. В этой истории пара для вычета сначала разделила стоимость жилплощади поровну. Но позднее супруги заключили брачный договор, по которому квартира перешла в личную собственность жены. Она заявила к вычету 100% суммы своего налога, но налоговая инспекция согласилась вернуть лишь 50%. Женщина решила судиться с ведомством и дошла до ВС РФ, который принял её сторону, сказав: в пределах законных лимитов супруги вправе перераспределять расходы на недвижимость.
Но поскольку суд – дело сложное и долгое, всё-таки лучше исходить из того, что перераспределение затрат для вычета проблематично.
Проценты по ипотеке
По кредитным процентам, предъявляемым к вычету, ситуация обстоит проще. В другом письме от 2017 года Минфин сообщил: поскольку платежи банку растягиваются на продолжительное время, супруги имеют право ежегодно предъявлять к вычету уплаченные проценты в разных пропорциях.
Вычет при покупке недвижимости на детей
Родители, приобретающие жилплощадь на имя несовершеннолетнего ребёнка, в том числе в форме выделения ему доли в общей квартире, вправе предъявить такие затраты к вычету как собственные. Но только в пределах 2 млн.руб. (+3 млн.руб. по ипотечным процентам): участие детей не увеличивает лимит.
При этом ребёнок, когда достигнет совершеннолетия, получит право на свой вычет.
Квартира оформлена супругами с выделением долей
Если квартира появилась у семьи после 01.01.2014, супругам необязательно делить налоговый вычет пропорционально долям в праве. Соглашением о распределении расходов они могут использовать вычет по собственному усмотрению без учёта размера долей, но в пределах 2-миллионного лимита.
Например: мужу принадлежит 1/3 в праве собственности на жильё, которое стоило семье 3 млн.руб., а жене – 2/3. Для налогового вычета супруги могут поделить затраты квартиры поровну: каждый заявит в ФНС 1,5 млн.руб.
Квартира куплена до 01.01.2014
Для жилья, купленного до указанной даты, закон действует с принципиальными отличиями. Вот основные:
-
вычет по расходам на приобретение недвижимости можно получить только в размере 2 млн.руб. на объект, а не на каждого человека, причём неиспользованный остаток не переносится на следующие покупки;
-
вычет по процентам не ограничивается 3 млн.руб., а распределяются они в том же соотношении, что и основные траты;
-
при оформлении долевой собственности расходы для получения вычета делятся между супругами пропорционально их долям.
^
Налоговый вычет при единоличной покупке жилья
Если гражданин купил квартиру до вступления в брак, она – его персональная собственность. В таком случае его супруг не имеет права на имущественный вычет, то есть общая экономия на налоге составит только 260 000 рублей за основную сумму затрат и 390 000 руб. – за проценты.
Кроме того, если супруги заключили брачный договор, в соответствии с которым затем была куплена квартира в единоличную собственность одного, второй также не имеет права на налоговый вычет. Ведь, как пояснил Минфин в письме 2021 года, льгота предусмотрена для лиц, которые становятся собственниками жилплощади.
^
Подводим итог
Таким образом, у супружеской пары есть отличная возможность частично вернуть из бюджета деньги, потраченные на «семейное гнездо». Главное – грамотно распорядиться вычетом в свете действующих правил:
распределить расходы с учётом трудовых заработков таким образом, чтобы получить экономию максимально быстро;
при покупке квартиры в ипотеку контролировать процесс по мере оплаты кредита, чтобы оптимально распределять вычет по процентам.
Правда, ситуация может осложниться, если между супругами возникнет конфликт. В таком случае рекомендуем обратиться к надёжным семейным юристам, которые помогут комфортным образом урегулировать финансовые разногласия.